Se comprou, registre! Você pode perder seu imóvel!!
O risco da não oponibilidade do contrato de promessa de compra e venda sem registro frente a terceiros de boa-fé
A segurança jurídica nas transações imobiliárias exige mais do que a simples celebração de contratos particulares entre comprador e vendedor. O registro no Cartório de Registro de Imóveis é o marco fundamental que garante a publicidade, a eficácia e a oponibilidade dos atos perante terceiros. A recente jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirma essa premissa e alerta os adquirentes de imóveis, sobretudo comerciais, sobre os riscos da ausência de registro.
A controvérsia: promessa de compra e venda versus hipoteca registrada
Em caso recente, o STJ reafirmou que a promessa de compra e venda de imóvel comercial, sem o devido registro no cartório de imóveis, não é oponível a terceiro de boa-fé que recebeu o bem como garantia real (hipoteca). Mesmo que o contrato tenha sido celebrado antes da constituição da hipoteca, sua ineficácia frente ao terceiro permanece, justamente pela ausência de registro.
Trata-se de aplicação direta do art. 1.245, §1º, do Código Civil, segundo o qual a propriedade só se transfere com o registro do título translativo no Registro de Imóveis. Até que esse ato se concretize, os efeitos do negócio jurídico têm natureza meramente obrigacional, limitando-se às partes contratantes, sem qualquer eficácia perante terceiros.
Súmula 308 do STJ: inaplicável a imóveis comerciais
Muitos compradores invocam a Súmula 308/STJ como escudo para impedir que a hipoteca prevaleça sobre seu contrato de compra e venda. No entanto, essa súmula refere-se apenas a imóveis residenciais adquiridos no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Em caso de imóvel comercial, o entendimento é pacífico: não se aplica a proteção da Súmula 308.
Como destacou a Quarta Turma do STJ no AgInt no REsp 1.702.163/PR, julgado em 2019, “a Súmula 308/STJ não se aplica aos contratos de aquisição de imóveis comerciais”. Logo, quem adquire imóvel com base em promessa de compra e venda não registrada está sujeito ao risco de ver o bem ser objeto de hipoteca válida e eficaz em favor de terceiro de boa-fé.
O princípio da publicidade e o efeito erga omnes
No direito imobiliário, a publicidade dos atos jurídicos depende do registro público. É por meio dele que se garante o chamado efeito erga omnes, ou seja, a eficácia do direito perante qualquer pessoa. A ausência do registro impede a consolidação do direito real de aquisição e compromete a segurança da transação.
No caso concreto, mesmo tendo sido celebrado antes da hipoteca, o contrato de promessa de compra e venda não produziu efeitos contra terceiros, justamente por não estar registrado. O terceiro que recebeu o imóvel como garantia hipotecária — e registrou tal garantia — age de boa-fé e com amparo na lei, razão pela qual seu direito prevalece.
Conclusão: sem registro, sem proteção
A lição extraída dessa jurisprudência é clara e contundente: a ausência de registro torna a promessa de compra e venda vulnerável e ineficaz frente a terceiros. Quem adquire um imóvel e não providencia o devido registro assume o risco de perder o bem, mesmo tendo quitado o valor ou firmado contrato há anos.
Portanto, se comprou, registre! A formalização do negócio no Registro de Imóveis não é mera burocracia, mas uma etapa essencial para garantir a validade, eficácia e segurança do seu patrimônio. É o registro que converte o direito pessoal em direito real, assegurando ao comprador a proteção legal necessária contra credores, hipotecas e eventuais litígios futuros.
